Indexation du loyer: seule la stipulation prohibée est réputée non écrite

Les baux commerciaux comprennent presque toujours des clauses d’indexation annuelle de loyer dites clauses d’échelle mobile.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler qu’une telle clause ne peut être valable que si elle prévoit une réciprocité, c’est-à-dire une variation à la hausse mais également à la baisse.

A défaut, cette clause est réputée non écrite conformément aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, étant précisé que cet argument n’est pas soumis à prescription.

En l’espèce, la clause ne prévoyait qu’une variation à la hausse: elle a donc été réputée non écrite dans son ensemble par la Cour d’appel.

Ce point n’était pas neutre puisqu’il impliquait la restitution par le bailleur de près de 95 000 € de loyer au preneur.

Le bailleur a donc introduit un pourvoi en indiquant que la clause d’indexation était divisible et que seule devait être considérée non écrite la stipulation ne prévoyant qu’une variation à la hausse.

Autrement dit, il convenait de refaire les comptes entre les parties en faisant jouer la clause à la hausse mais aussi à la baisse pour parvenir au montant réel du loyer indexé.

La Cour de cassation a suivi ce raisonnement en cassant l’arrêt de la cour d’appel et en indiquant que cette dernière ne démontrait pas le caractère indivisible de la clause.

Cette précision de la Cour de cassation permet d’atténuer la portée de sa jurisprudence et de sauvegarder les intérêts du bailleur, si la rédaction de la clause le permet.

En tout état ce cause, il est conseillé d’introduire une réciprocité dans la clause d’échelle mobile afin d’éviter toute difficulté ou, à tout le moins, de ne pas exclure une variation à la baisse.