Vous avez construit votre vie à deux, acheté un appartement à Créteil, rénové une maison à Meaux, mais vous n’avez jamais franchi le pas du mariage. Aujourd’hui, vous vous séparez. Une angoisse, différente de celle des couples mariés, vous étreint : comment se passe le partage des biens pour un PACS ? Que faire de la maison après une séparation en concubinage ?

Beaucoup pensent, à tort, que sans mariage, les choses sont plus simples. C’est souvent l’inverse. Les règles sont différentes, moins connues, et les protections légales, quasi inexistantes. Sans le cadre d’un régime matrimonial, vous n’êtes pas dans une « communauté », mais dans une situation juridique appelée « l’indivision ».

Comprendre ce terme et ses implications est la première étape pour protéger vos droits. Chez CTL Avocats, nous accompagnons de nombreux couples non mariés en Seine-et-Marne et dans le Val-de-Marne dans ce processus complexe de liquidation d’indivision. Ce guide est fait pour vous éclairer.

La Différence Fondamentale : Pas de « Communauté », mais une « Indivision »

Pour un couple marié sous le régime légal, les biens acquis pendant l’union forment une « communauté », une masse commune appartenant à 50/50 au couple.

Pour les couples non mariés (pacsés ou en union libre), ce concept n’existe pas. Lorsque vous achetez un bien ensemble, vous devenez propriétaires « indivis ». Cela signifie que vous possédez le bien à plusieurs, chacun à hauteur d’une quote-part définie.

Le document clé qui régit vos droits n’est pas votre statut de couple, mais l’acte de propriété du bien.

Le Cas du PACS : Deux Régimes, Une Réalité Souvent Identique

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) offre un cadre, mais il est souvent mal compris. Par défaut, les partenaires pacsés sont soumis à un régime spécifique.

Le Régime par Défaut : La Séparation de Biens

Si vous n’avez rien précisé lors de la signature de votre PACS (ce qui est le cas pour 99% des couples), vous êtes soumis au régime de la séparation de biens.

• Principe : Chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il acquiert personnellement pendant le PACS.
• Et pour la maison achetée ensemble ? En achetant un bien à deux, vous créez volontairement une indivision. Ce sont les pourcentages inscrits dans l’acte d’achat chez le notaire qui définissent vos droits. Si l’acte indique 50/50, vous êtes propriétaires à 50/50. S’il indique 70/30, ce sont ces quotes-parts qui s’appliquent.

Le Régime Optionnel : L’Indivision

Les partenaires peuvent choisir par convention d’être soumis au régime de l’indivision. Dans ce cas, les biens achetés pendant le PACS sont réputés appartenir à chacun pour moitié, sauf mention contraire dans l’acte. C’est un régime plus rare.

Le Cas du Concubinage (Union Libre) : Le « Vide Juridique »

Pour les concubins, la situation est encore plus simple et plus brutale : la loi ne prévoit rien. Il n’y a aucun statut, aucune règle, aucun régime. On parle de « fait juridique » et non « d’acte juridique ».

Pour le partage de la maison après une séparation en concubinage, une seule chose compte : ce qui est écrit dans l’acte de propriété.

• Si un seul nom est sur l’acte, cette personne est considérée comme l’unique propriétaire du bien.
• Si les deux noms sont sur l’acte, vous êtes en indivision selon les pourcentages qui y sont mentionnés (50/50, 60/40, etc.).

Le danger est immense pour le concubin qui a financé une partie du bien ou des travaux sans être mentionné sur l’acte. Nous y reviendrons.

La Procédure de « Liquidation de l’Indivision » : les 3 Solutions

Que vous soyez pacsés ou en union libre, dès lors que vous possédez un bien en commun, vous devrez procéder à la « sortie » de l’indivision. Les solutions sont les mêmes que pour un couple marié, mais basées sur vos quotes-parts respectives.

1. La Vente du Bien : Vous décidez de vendre la maison ou l’appartement. Le produit de la vente, une fois le crédit remboursé, est partagé entre vous au prorata de vos droits inscrits dans l’acte de propriété (par exemple, 50/50). C’est la solution la plus simple pour une rupture financière nette.
2. Le Rachat de la Part de l’Autre (La Soulte) : L’un des deux souhaite conserver le bien. Il doit alors racheter la part de l’autre.
   • Exemple : Une maison achetée 50/50 vaut 400 000 €, et le crédit restant est de 100 000 €. L’actif net est de 300 000 €. La part de chacun est de 150 000 €. Celui qui veut garder la maison devra verser une soulte de 150 000 € à son ex-partenaire et assumer seul le crédit restant.
3. Le Maintien dans l’Indivision : Vous pouvez décider de rester propriétaires ensemble temporairement. Cette solution est risquée et doit être encadrée par une convention d’indivision rédigée par un notaire avec l’aide de vos avocats. Elle doit prévoir la durée, la gestion du bien, la répartition des charges, etc.

Le Point le Plus Important : Les Comptes entre vous (« Créances entre Indivisaires »)

C’est ici que la situation se complexifie et que l’aide d’un avocat meaux devient indispensable. L’acte de propriété dit une chose (ex: 50/50), mais la réalité des financements en dit une autre.

Exemple typique :
L’acte d’achat mentionne une acquisition à 50/50. Mais pendant 10 ans, c’est vous qui avez remboursé 70% des mensualités du crédit depuis votre compte personnel, car vos revenus étaient plus élevés.

Au moment de la séparation, est-il juste que le partage se fasse à 50/50 ? Non. Vous disposez d’une « créance » contre votre ex-partenaire. Vous êtes en droit de lui réclamer le remboursement de la part du crédit que vous avez payée pour lui.

Pour faire valoir cette créance, la preuve est reine. Votre avocat vous aidera à rassembler :

• Tous les relevés de compte montrant les paiements effectués.
• Les preuves d’un apport personnel issu d’une donation, d’un héritage ou de votre épargne.
• Les factures de travaux d’amélioration que vous auriez financés seul.

C’est un travail minutieux mais qui peut représenter des dizaines de milliers d’euros.

Questions : Séparation PACS et Concubinage

1. Mon nom n’est pas sur l’acte de propriété, mais j’ai payé la moitié du crédit pendant 15 ans. Ai-je tout perdu ?
   C’est la situation la plus délicate. Sur le plan du droit de propriété, vous n’êtes pas propriétaire. Cependant, tout n’est pas perdu. Votre avocat peut engager une action en justice pour réclamer une créancecontre votre ex-partenaire sur le fondement de l’enrichissement injustifié(ou « enrichissement sans cause »). Il faudra prouver que vous vous êtes appauvri (en payant le crédit) et que votre ex-partenaire s’est enrichi corrélativement (en devenant seul propriétaire d’un bien remboursé par deux). C’est une procédure complexe qui nécessite un dossier de preuves très solide.
2. Comment se calcule la soulte si nos apports étaient différents ?
   La soulte est calculée sur la base des droits de chacun dans l’indivision (les quotes-parts de l’acte de propriété). Cependant, le montant final à verser sera ajusté en fonction des créances entre vous. Si vous avez une créance de 20 000 € contre votre ex, le montant de la soulte qu’il vous doit pourra être augmenté de cette somme (ou inversement).
3. Nous ne sommes d’accord sur rien (valeur de la maison, partage…). Que faire ?
   Le principe « Nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision » s’applique. Si toute négociation échoue, votre avocat peut saisir le juge d’une assignation en partage judiciaire. Le juge tranchera les points de désaccord (en nommant un expert pour la valeur du bien, par exemple) et pourra, en dernier recours, ordonner la vente forcée du bien aux enchères (licitation) pour que le partage puisse avoir lieu.

Ne Sous-Estimez Pas la Complexité de Votre Séparation

Se séparer lorsque l’on n’est pas marié n’est pas plus simple, c’est simplement différent. Les règles sont moins protectrices et reposent presque entièrement sur les preuves écrites que vous avez su conserver. La moindre imprécision dans l’acte d’achat ou le manque de traçabilité de vos financements peuvent avoir des conséquences financières dramatiques.

Faire appel à un avocat droit de la famille n’est pas réservé aux couples mariés. C’est une nécessité pour quiconque possède un patrimoine en commun et souhaite garantir un partage juste et équitable, conforme à la réalité des contributions de chacun.

Que vous soyez mariés, pacsés ou en union libre, la séparation patrimoniale est une étape complexe. CTL Avocats vous conseille.